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風險出清后，如何建構房地產發展新模式
中國房地產市場在經歷一段快速增長之后，迎來了持續回調尋底的過程。市場什么時候見底？調控政策自主權如何發揮效用？保障性住房建設怎么樣？房企還有哪些機會？這些話題共同構成了2024博鰲房地產論壇的主線。
與會專家學者認為，當前房地產快速下行期結束，處于階段性平衡中。隨著城鎮化進一步提升，中國房地產市場依然存在發展空間，不過發展方式將從高速發展、粗放型發展轉變為高質量發展，品質導向將會為洗牌之后的房地產市場帶來更多良性發展機會。
持續尋底 庫存承壓
“大家都在問底部在什么地方？現在應該已經到了，或者接近到了谷底。”在2024博鰲房地產論壇上，中國經濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱表示，這個階段之后，會有一個相對穩定的階段開始向好，但在這之前，仍要經歷一段在低谷徘徊的過程。
“頻出的政策，能不能在短期內讓房地產市場改觀？就我個人看法，3到5年是必要的。”中國社科院研究生院城鄉建設經濟系教授陳淮在2024博鰲房地產論壇上表示，這一輪房地產的下滑遠遠超出業內人士、決策者以及買房人、市場各方面的預期。
這一觀點得到了樊綱的認同。他說，中國房地產行業還有待提振，但要認識到，市場經濟本身就是存在波動的，一些問題暴露后，需要一定時間來化解，隨著問題的清理與消化，逐步使一些變量達到平衡，然后再向前發展。
“商業地產正在經歷著前所未有的變革與挑戰，商業地產由高速增長進入高質量增長時代。”中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長、研究員蔡云說，導致上述變化的主要原因是商業地產的擴張節奏明顯放緩，開發商資金偏緊等綜合因素影響。同時，影響因素還包括消費行為的演變、市場競爭的日益加劇、消費者收入不穩定導致需求減弱，特別是非必須消費的減少等。
一段時間以來，房地產市場快速下行讓不少人始料未及。今年上半年，隨著房地產政策調整，房地產市場呈現積極信號。近期，商品房銷售面積、銷售額、房屋新開工面積等關鍵指標降幅有所收窄，反映市場活躍度有所提升。
8月15日，國家統計局發布7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，7月份，商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體略有擴大，其中一線城市二手住宅銷售價格同比降幅繼續收窄。
但對正在積極提振信心的房地產市場而言，銷售去化壓力依然較大。2024博鰲房地產論壇發布的《觀點指數·2024中國房地產全產業鏈發展白皮書》表明，截至今年6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。
政策修復 保障剛需
今年以來，涉及房地產的政策力度前所未見。上半年，限購、限售等限制性政策大面積退出，上海樓市限購政策十余年來首次出現實質性松動，目前全國執行限購政策的地方僅剩個位數。各地首付比例和房貸利率持續下調。
《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準差別。
在地方層面，廣州取消120平方米以上住房限購，上海放松非本市戶籍單身住房限購，蘇州則全面取消住房限購。深圳縮短非戶籍家庭購房社保年限至3年，北京通州區優化“雙限”政策。3月以后，杭州二手房限購全面放開，深圳取消了對住宅戶型比例要求，北京取消了離婚限購。長沙支持居民購買改善型住房，給予一定利率優惠。
當前市場正在不斷補充有利的政策，短期來看購房者信心有所恢復。
如何保障剛需，成為社會關注的熱門話題。與會人員表示，中國的住房需求主要靠市場化的方式解決，這種方式滿足了很多人的住房需求，但一些時候卻沒有照顧到低收入群體的住房訴求。樊綱稱，相比于一些國家或地區，中國的保障房、公租房等帶有福利性質的住房供給規模還不夠，應當適度增加保障性住房的供給。
《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。
當前，多地都在加緊籌建配售型和配租型保障性住房。據中國住建部數據，截至6月底，全國已建設籌集保障性住房112.8萬套（間），占年度計劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元。
央行此前設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是為了解決商品房的庫存問題，也可以為剛需住房人群提供更為優惠的住房體驗。
一些城市已經在跟進。杭州臨安區收購一批商品住房，用作公共租賃住房，收購房源面積預計將達到1萬平方米。江門發布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江門為例，明確由市、縣國企作為收購主體，以合理價格征集已建成未出售的商品房，隨后這些商品房將用作保障性住房。
中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐表示，政府或國企收儲需要關注幾個方面的問題，一是資金來源，二是房源所在位置及周邊配套情況，三是收購后如何盤活或處置。收儲資金可以通過發債等形式給予支持，但被收購房源用于保障性住房，出租率或者銷售情況需要提前考慮。
風險出清 迎新周期
“房地產行業對中國經濟非常重要。”野村證券首席中國經濟學家陸挺提到，接下來房地產風險出清和行業改革是最利于行業發展的。中國的房地產行業和其他國家極為不同的是存在大量的保交房問題，風險出清變得尤為重要。
“如何處理保交房的問題，不僅是對過去一段時間政府和開發商怎么履行責任的問題，還是重建市場對開發商的信心和對監管信心的問題，這是關鍵一步。”陸挺表示，在此過程中，保交房也能帶動總需求，帶來整個信用鏈在某種程度上的修復。在改革方面，要讓中國的土地配置、轉移支付、人口流入等聯系在一起，實現新的供應和需求。
風險出清之后，如何改革和構建房地產發展新模式就顯得極為迫切。
“中國房地產市場的前路如何？我認為前路越來越理性。”恒隆集團及恒隆地產榮譽董事長陳啟宗表示，房地產行業會繼續發展，而且會比較理性、健康地發展。房地產行業賺錢的機會還是有的。
“未來一定會形成大大小小的城市群，大城市與中小城市形成互補，小城市為大城市提供空間互補，大城市為中小城市提供公共服務互補。”樊綱稱，應鼓勵發展城市群、城市帶，通過更便利的交通，使得大城市帶動中小城市的發展，甚至包括周邊的鄉村。在這些人口聚集的城市群、城市帶，存在“遷移性住房需求”，房地產市場會有一個正常發展狀態。
對于當前的消費市場，復星康養產業發展集團總裁陳育駿持樂觀態度。他認為，目前政策已在多方面發力，雖然短期內實現快速改善較為困難，但企業應該加強自身實力、做好準備。
對于房地產行業的未來模式，多位專家認為，房地產市場或將形成三個梯隊，第一梯隊是高端商品房，純市場化價格；第二梯隊是有一定價格限制的住房，主要滿足中等收入群體的需求；第三梯隊是保障類住房，讓中低收入群體的住房需求得到滿足和改善。
經歷過風險集中出清之后，中國房地產業有望迎來全新的發展周期。保利發展控股集團股份有限公司副總經理唐翔等人表示，三個方面轉變將助推行業全新發展。
一是宏觀方面的轉變。盡管外部環境復雜，但中國的投資價值依然受到認可，國內提振消費、增加居民收入和消費意愿的信號也很積極，擊中了拉動內需的痛點。打造有品質的好房子，保障資產的增值和租金的提高，就可以提升居民不動產的收入。
二是行業模式的轉變。行業經歷了深度調整期，但生命周期仍在延續，并且因為前期堅定有力的調控，行業未來整體受沖擊程度更小、風險更可控。在行業產能出清之后，企業的利潤就有望得到修復，發展也將更加穩健。
高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務，房地產行業也從高速增長的上半場換擋至品質時代的下半場，關鍵是要把握住市場的結構性機會，找到新發展模式。
三是客戶需求的轉變。從追逐房產增值轉變為重視居住價值，有效需求不會消亡，客戶只是在等待更利好的政策和更優質的產品，這要求企業就要去挖掘客戶的需求，提供更好的房子。
來源：經濟參考報
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