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深度解析｜保障性租賃住房適用住房租賃稅收新政
為進一步支持住房租賃市場發展，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發布了《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》。本文從保障性租賃住房角度出發，分析了公告相關規定對保障性租賃住房的適用性，梳理了納稅人辦理稅收優惠的注意事項，并結合具體案例進行了解析。
■公告對保障性租賃住房的適用性分析
公告涉及增值稅、房產稅兩個稅種，具體包括四項政策規定：
支持住房租賃企業發展。住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的，減按1.5%預征率預繳增值稅。
支持專業化、規模化住房租賃企業發展。對企事業單位、社會團體以及其他組織向專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
鼓勵向個人出租住房。對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
鼓勵利用存量非居住土地（房屋）擴大保障性租賃住房供給。對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用前述增值稅、房產稅優惠政策。
在上述四項政策規定中，雖然僅第四項政策規定是專門針對保障性租賃住房的，但對于其余三項政策規定，如果保障性租賃住房符合規定條件，也可以享受。比如，某企業新取得一宗居住用地，用于建設保障性租賃住房，該保障性租賃住房建成后向個人出租，也可享受第三項政策規定中的房產稅優惠政策。
■納稅人申請享受稅收優惠的注意事項
納稅人如申請享受上述稅收優惠政策，需要注意以下三點：
關于享受主體。公告所稱住房租賃企業，是指按規定向住房和城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。所稱專業化規模化住房租賃企業的標準為：企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區、直轄市住房和城鄉建設部門會同同級財政、稅務部門，可根據租賃市場發展情況，對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。所稱個人，包括個體工商戶和其他個人。
關于稅收優惠辦理方式。納稅人享受公告規定的優惠政策，需要按照規定進行減免稅申報。同時，要將不動產權屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認定書等相關資料留存備查。
關于政策執行時間。公告自2021年10月1日起執行，對此前涉及的增值稅、房產稅應按照規定計算繳納。
案例分析
甲、乙公司均為增值稅小規模納稅人，按季度申報繳納增值稅。乙公司是一家專業化規模化住房租賃企業，經營范圍是向個人出租住房。2021年8月，甲公司將名下一棟閑置辦公樓改建成保障性租賃住房，并取得保障性租賃住房項目認定書。2021年9月，甲公司將該保障性租賃住房出租給乙公司。2021年第四季度，甲公司從乙公司取得不含稅租金收入150萬元，乙公司取得不含稅租金收入400萬元（其中，200萬元為乙公司自持住房出租收入，200萬元為轉租甲公司保障性租賃住房出租收入）。計算2021年第四季度甲、乙公司分別應繳納的增值稅、房產稅，不考慮其他稅費。
對于甲公司而言，在增值稅方面，公司不屬于住房租賃企業，不能適用公告規定的增值稅優惠政策，應按5%征收率征收增值稅，第四季度應繳納增值稅為150萬元×5%=7.5萬元。
在房產稅方面，甲公司向乙公司出租保障性租賃住房，可享受公告規定的房產稅優惠政策。同時，可疊加享受財稅〔2019〕13號文件規定的小規模納稅人房產稅減半優惠，第四季度應繳納房產稅為150萬元×4%×50%=3萬元。
對于乙公司而言，在增值稅方面，公司為住房租賃企業，其向個人出租住房取得的全部租金收入可適用公告規定的增值稅優惠政策。第四季度應繳納增值稅為400萬元×1.5%=6萬元。
在房產稅方面，乙公司轉租甲公司保障性租賃住房取得的租金收入不需要繳納房產稅，其自持住房向個人出租取得的租金收入可適用公告規定的房產稅優惠政策，同時，可以疊加享受小規模納稅人房產稅減半優惠，第四季度應繳納房產稅為200萬元×4%×50%=4萬元。
國家稅務總局財產和行為稅司 張超
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